Information zur Grundsteuerreform

Sehr geehrte Bürgerinnen und Bürger,

gerade in Bergneustadt ist die Grundsteuer B seit Jahren ein viel diskutiertes Thema.

Nun steht uns die Umsetzung der Grundsteuerreform für das Jahr 2025 bevor und ich möchte Sie so umfassend wie möglich dazu informieren:

Die Reform der Grundsteuer

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherigen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer B verfassungswidrig sind. Der Grund für die Verfassungswidrigkeit lag darin begründet, dass die Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer teilweise auf Werten von 1964 basierten und damit eine ungerechte Besteuerung einherging.

Das Gericht hat dem Gesetzgeber daraufhin bis zum 31.12.2024 Zeit gegeben, die entsprechenden Regelungen zu reformieren.

Der Bundesgesetzgeber hat diese Vorgabe des Bundesverfassungsgerichtes mit dem Erlass des Grundsteuer-Reformgesetzes Ende 2019 auch umgesetzt.

Jeder Grundstückseigentümer musste nach den Vorgaben dieses Gesetzes in den folgenden Jahren eine sogenannte Feststellungserklärung abgeben. Diese Erklärung bildet die wesentliche Grundlage für das Grundsteuermessbetragsverfahren des Finanzamtes.

Es erfolgte anhand dieser Erklärung eine Eingruppierung des Grundstücks durch das Finanzamt in die vorgegebenen Kategorien:

sogenannte „Wohngrundstücke“

• Einfamilienhaus
• Zweifamilienhaus
• Mietwohngrundstück
• Wohnungseigentum
  
  

sogenannte „Nichtwohngrundstücke“

• unbebautes Grundstück
• Teileigentum
• Geschäftsgrundstück
• gemischt genutztes Grundstück
• sonstiges bebautes Grundstück
  
  

Diese Eingruppierung ist u.a. ausschlaggebend für die spätere Besteuerung. In welcher Kategorie das Grundstück schließlich „gelandet“ ist, liegt im Zuständigkeitsbereich der Finanzverwaltung des Landes NRW. Die Stadt Bergneustadt selbst hat hierauf keinen Einfluss.

Weiterhin wurde anhand der Feststellungserklärung der eigentliche Messbetrag – ebenfalls durch das Finanzamt – festgesetzt. Als Ergebnis erhielt jeder Grundstückseigentümer in der Vergangenheit einen Bescheid dazu.

Was ergibt sich aus all diesen neuen Messbeträgen?

Es ist auffallend, dass Ein- und Zweifamilienhausbesitzer in der Regel deutliche Steigerungen der Messbeträge vom Finanzamt per Bescheid mitgeteilt bekommen haben. Viele Eigentümer haben sich bereits mit einem Einspruch gegen diesen Bescheid gewehrt.

Nach den aktuell vorliegenden Daten ist festzustellen, dass wiederum Eigentümer gewerblich genutzter Grundstücke und solche, deren Grundstücke mit Mietshäusern bebaut wurden, mehrheitlich eher gesunkene Messbeträge vom Finanzamt mitgeteilt bekommen haben.

Wenn Sie sich als Grundstückseigentümer nun Ihren Messbetragsbescheid zur Hand nehmen und feststellen, dass sich der Messbetrag zum Beispiel verdreifacht hat, können Sie auch davon ausgehen, dass die Grundsteuer B ebenfalls mindestens in diesem Maße steigen wird.

Wie kann ich selbst meine Grundsteuer errechnen?

Wenn Sie den Messbetrag mit dem Hebesatz der Grundsteuer B multiplizieren, erhalten Sie im Ergebnis den zu entrichtenden Betrag der Grundsteuer B für Ihr Grundstück. Der Hebesatz wird jährlich per Satzung vom Stadtrat der Stadt Bergneustadt beschlossen (Hebesatzsatzung). Für 2025 gibt es noch keinen Satzungsbeschluss.

Welchen Hebesatz wird es 2025 in Bergneustadt geben?

Da mit der Reform die finanziellen Belastungen nun, wie oben beschrieben, verstärkt auf die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern verschoben werden, haben die Kommunen vom Landesgesetzgeber eine Lösung gefordert, die diese Auswirkungen abfedern. Dem ist das Land NRW nachgekommen und hat das „Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze“ verabschiedet.

Nach diesem Gesetz können für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze beschlossen werden. Damit könnten bewertungsbedingte Belastungsverschiebungen auf kommunaler Ebene abgeschwächt werden. 

Die Finanzbehörden des Landes NRW haben den Kommunen zugleich mitgeteilt, wie die Hebesätze aussehen müssten, damit eine Aufkommensneutralität entsteht. Dies bedeutet konkret, dass die Erträge der Kommune aus der Grundsteuer nach den auslaufenden Regelungen im Vergleich zu den neuen Regelungen in gleicher Höhe bestehen bleiben.

Die Stadt Bergneustadt erhält aus der Grundsteuer B insgesamt ca. 5,7 Mio. Euro. Um diesen Ertrag halten zu können, müsste der Hebesatz nach den Veröffentlichungen der Finanzverwaltung NRW bei

• undifferenzierter Betrachtung 1.248 Punkte und
• bei differenzierter Betrachtung für Wohngrundstücke 1.100 Punkte und für Nicht-Wohngrundstücke 1.782 Punkte betragen.

Aus Sicht der Stadt Bergneustadt wäre eine Differenzierung sinnvoll, um die Belastung gleichmäßiger zu verteilen. Die Wohnzwecke wären damit finanziell privilegiert, ca. 75 % der Eigenheimbesitzer und Mieter in Bergneustadt würden entlastet. Die übrigen Grundstückseigentümer bei Wohnzwecken würden entweder ebenfalls entlastet bzw. weniger stark belastet.

Leider birgt die Anwendung dieser differenzierten Hebesätze erhebliche Risiken für die Kommunen. Ob das „Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze“ verfassungsgemäß ist, wird voraussichtlich ein Gericht entscheiden müssen. Solange dies nicht entschieden ist, besteht ein hohes Prozessrisiko für die Kommunen, die differenzierte Hebesätze anwenden. Es drohen also hohe Steuerausfälle. Bei der Anwendung eines einheitlichen Hebesatzes, entfällt dieses zusätzliche Prozessrisiko.

Die Erhöhung von 959 auf 1.248 Punkte ist eine erhebliche Steigerung. Müssen wir alle nun mehr Grundsteuern bezahlen?

Die Steigerung von 959 auf 1.248 Punkte bedeutet nicht zwangsläufig eine Steigerung der individuellen Grundsteuerbelastung. Ob Sie künftig mehr oder weniger Grundsteuern zahlen, hängt wesentlich davon ab, wie Ihr Grundstück vom Finanzamt bewertet wurde. Sie können den im Bescheid des Finanzamtes mitgeteilten Messebetrag mit dem neuen Hebesatz multiplizieren. Folgende Formel gilt dafür:

Nutzt die Stadt die Grundsteuerreform für die Steigerung Ihrer Einnahmen?

Nein. Die Einnahmen der Stadt nach alter Rechtslage und nach neuer Rechtslage bei der Grundsteuer B bleiben gleich. Das ist die oben genannte Aufkommensneutralität.

Wer entscheidet darüber, welcher Hebesatz für die Grundsteuer festgesetzt wird?

Die Hebesätze für die Grundsteuern werden als Satzung vom Stadtrat beschlossen.

Kann ich als Bürger noch etwas an meinem Grundsteuermessbetrag ändern lassen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Wer einen rechtskräftigen Bescheid über den Messbetrag besitzt (d.h. es wurde kein Einspruch eingelegt oder dieser ist schon entschieden), kann einen sog. „Antrag auf Wertfestschreibung“ beim zuständigen Finanzamt stellen. Es ist sinnvoll, sich vorab mit dem Finanzamt in Verbindung zu setzen um die individuellen Voraussetzungen für einen solchen Antrag zu klären.

Muss die Stadt wirklich aufkommensneutral bleiben?

Nein. Der Stadtrat könnte durch weitere Anhebung des Hebesatzes auch mehr Einnahmen für den städtischen Haushalt generieren. Nach aktuell vorliegenden Erkenntnissen, ist das aber nicht beabsichtigt. Die Stadt bleibt demnach vermutlich im Bereich eines sog. „Aufkommensneutralen Hebesatzes“.

Ist das Prozessrisiko (bei der Festsetzung differenzierter Hebesätze) für die Stadt nicht so gering, dass man es in Kauf nehmen könnte?

Es ist nicht verlässlich prognostizierbar, wie viele Betroffene tatsächlich Rechtsmittel einlegen werden. Aufgrund der großen Steigerungen im Bereich der Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, ist aber mit einer spürbaren Steigerung der Klageverfahren zu rechnen.

Warum ist wieder Bergneustadt der Spitzenreiter bei den Hebesätzen im Oberbergischen Kreis?

Der Hebesatz im Jahr 2024 und im Jahr 2025 ist tatsächlich der Höchste im Oberbergischen Kreis. Allerdings sagt die Höhe des Hebesatzes allein nichts über die tatsächliche Belastung der Bürger aus. So hat im Jahr 2023 zum Beispiel eine Kommune des Oberbergischen Kreises die gleiche Einnahmehöhe aus der Grundsteuer gehabt, wie die Stadt Bergneustadt. Tatsächlich betrug der Hebesatz „nur“ 665 %, eine weitere Kommune hat bei einem Hebesatz von 493 % fast genau so hohe Einnahmen gehabt.

Wiederum eine andere oberbergische Kommune hat bei einem Hebesatz von 570 % fast doppelt so hohe Einnahmen wie die Stadt Bergneustadt.

Diese Unterschiede hängen wesentlich davon ab, wie die Bewertung der Grundstücke durch die Finanzbehörden erfolgt ist.

Für den einzelnen Steuerzahler ist anhand des Hebesatzes allein auch nicht ablesbar, ob er mehr oder weniger Grundsteuerbelastung zu tragen hat. Es ist durchaus möglich, dass gleich große Grundstücke in der Kommune A bei einem Steuersatz von 600 % mehr bezahlen, als in Bergneustadt bei einem Steuersatz von 959 %. Auch hier ist die konkrete Steuerlast vom Grundsteuermessbetrag abhängig.

Wo bekomme ich weitere Informationen zur neuen Grundsteuer?

Das Bundesministerium der Finanzen informiert unter: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html